房地產(chǎn)投資增速回落,銷售有所下降

????????????? ---上半年我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況分析

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?? ?在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策依舊，大中城市住宅銷售價(jià)格不斷朝著調(diào)控目標(biāo)演進(jìn)的過(guò)程中，已經(jīng)由市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)快速回落。因市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致的新開(kāi)工投資規(guī)模減少，在建項(xiàng)目投資增長(zhǎng)趨緩狀況越來(lái)越顯著。

??? 一、運(yùn)行特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速快速回落

上半年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76.3億元，同比增長(zhǎng)22.4%，比全省增速（10%）高出12.4個(gè)百分點(diǎn)，比一季度增速（77.1%）回落了54.7個(gè)百分點(diǎn)，比1--5月份增速（46.2%）回落了23.8個(gè)百分點(diǎn)，投資增速呈現(xiàn)快速回落態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖1）。開(kāi)發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資（179.13億元）比重為42.6%，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)8.6個(gè)百分點(diǎn)。

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??????????????????? 2011年上半年以來(lái)全市房地產(chǎn)投資增速情況（圖1）

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按構(gòu)成分，建安工程投資和土地購(gòu)置費(fèi)增幅全面回落。上半年，全市建筑工程完成投資54.8億元，增長(zhǎng)19.0%，同比增速回落了40個(gè)百分點(diǎn)，增幅比一季度增速（79.3%）回落了60.3個(gè)百分點(diǎn)；安裝工程完成投資5.3億元，增長(zhǎng)65.4%；設(shè)備工器具購(gòu)置0.5億元，增長(zhǎng)8.1%；其他費(fèi)用15.7億元，增長(zhǎng)24.3%，其中土地購(gòu)置費(fèi)10.2億元，增長(zhǎng)23.9%，同比增速上升了12.57個(gè)百分點(diǎn)，比一季度增速（114.3%）回落了90.5個(gè)百分點(diǎn)，且土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)完成投資的比重為13.4%。

按工程用途分：商品住宅投資增幅回落明顯。上半年，全市住宅完成投資62.2億元，增長(zhǎng)24.1%，同比增速回落了26.7個(gè)百分點(diǎn),增幅比一季度增速（86.8%）回落了62.7個(gè)百分點(diǎn)；占本年完成投資的81.5%；辦公樓完成投資0.5億元，增長(zhǎng)42.8%，占本年完成總投資的0.65%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資6.3億元，增長(zhǎng)48.1%，占本年完成投資的8.26%；其他投資7.3億元，下降4.6%。

按地區(qū)分：南部地區(qū)仍占主要地位，北部地區(qū)增長(zhǎng)較快。南部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資71.3億元，增長(zhǎng)22.2%，占全市房地產(chǎn)投資比重的93.4%。其中：清城區(qū)完成投資48.4億元，增長(zhǎng)33.4%，占全市房地產(chǎn)投資比重接近一半；北部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資5.1億元，增長(zhǎng)25%，增速高于全市平均水平，占全市房地產(chǎn)投資比重的6.6%。其中：連山縣房地產(chǎn)投資規(guī)模有所擴(kuò)大，今年上半年完成投資0.6億元，增長(zhǎng)344.2%（見(jiàn)表1）。

????? 表1? 1-6月份各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)投資完成情況

???????????????????????????????? ?（單位：億元）

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2、商品房銷售有所下降

經(jīng)過(guò)兩年的宏觀調(diào)控政策作用和市場(chǎng)買賣雙方博弈，進(jìn)入2012年后，清遠(yuǎn)商品房銷售面積和銷售額均有所下降。上半年，我市商品房銷售面積130.4萬(wàn)平方米，下降21.3%，同比增幅下降了66.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅比一季度（-29.1%）回升了7.8個(gè)百分點(diǎn),比全省增速（-10.8%）低了10.5個(gè)百分點(diǎn)；其中：住宅銷售面積121.57萬(wàn)平方米，下降23.6%；商品房銷售額58.03億元，下降19.0%，同比增幅下降了65.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅比一季度（-30.1%）回升了11.1個(gè)百分點(diǎn)；其中：住宅銷售額52.23億元，下降21.5%（見(jiàn)圖2）。

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??????? ?????????????????? 2011年上半年房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)情況（圖2）

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從地區(qū)看：南部地區(qū)商品房銷售面積116.4萬(wàn)平方米，下降22.6%，占全市商品房銷售面積比重的89.2%；北部地區(qū)商品房銷售面積14.1萬(wàn)平方米，下降8.4%，占全市商品房銷售面積比重的10.8%。

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)去庫(kù)存壓力增大

　　由于近期在建項(xiàng)目陸續(xù)完工，竣工面積增加使開(kāi)發(fā)企業(yè)的去庫(kù)存壓力增大。上半年,全市商品房竣工面積132.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.1%；待售商品房面積171.9萬(wàn)平方米，比去年末增加46.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)121.9%，增幅比去年同期提高95.8個(gè)百分點(diǎn)。從商品房待售年限看，待售1年以內(nèi)的有58.0萬(wàn)平方米，占總待售面積的? 33.7%，比去年末增加7.4萬(wàn)平方米；待售1-3年的有100.6萬(wàn)平方米，占58.5%，比去年末增加34.6萬(wàn)平方米；待售3年以上的有13.3萬(wàn)平方米，占7.7%，比去年末增加4.1萬(wàn)平方米。

??? 二、存在問(wèn)題及建議

?1、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)大幅回落，嚴(yán)重影響我市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。上半年，各縣（市、區(qū)）的開(kāi)發(fā)投資增幅與一季度相比均呈回落態(tài)勢(shì)，清新縣、連州市更呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資后勁不足，將影響后市商品房的供給。對(duì)此，各地方政府應(yīng)當(dāng)采取措施，加強(qiáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)增強(qiáng)開(kāi)發(fā)投資信心，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和監(jiān)控，警惕爛尾工程和跑路現(xiàn)象的出現(xiàn)，抑止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)大幅下滑，保證后市商品房的供給，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。

? 2、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)高，住宅投資比重過(guò)高，房地產(chǎn)投資的回落將拖累我市固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。我市房地產(chǎn)投資幾乎占固定資產(chǎn)投資的一半，達(dá)42.6%，其中：住宅占房地產(chǎn)投資的81.5%，辦公樓占0.65%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占8.26%，反映了我市房地產(chǎn)企業(yè)的投資格局單調(diào)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。因此，在確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，要加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資多元化發(fā)展，加大招商引資力度，降低房地產(chǎn)投資的比重，有利于我市房地產(chǎn)的發(fā)展。

?3、謹(jǐn)防調(diào)控效果出現(xiàn)反復(fù)。
　　近期，在保增長(zhǎng)的壓力下，部分城市對(duì)2009年底以來(lái)執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)一定程度的微調(diào)現(xiàn)象，這些政策對(duì)于滿足城市居民的首次置業(yè)以及改善性需求都起到一定的積極作用。但在剛性需求和改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)的同時(shí)，部分投機(jī)需求也隨之進(jìn)入市場(chǎng)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)逐步走高，影響調(diào)控效果的鞏固。因此，地方政府在堅(jiān)持國(guó)家宏觀調(diào)控政策不放松的前提下，適度把握政策調(diào)節(jié)的力度和節(jié)奏，堅(jiān)持以價(jià)換量策略，大力加強(qiáng)保障房建設(shè)，抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果出現(xiàn)反復(fù)。
??? 4、保障民生，增強(qiáng)群眾購(gòu)買力。隨著銷售情況的進(jìn)一步惡化，開(kāi)發(fā)商的資金得不到流動(dòng)，群眾剛性需求仍在，購(gòu)買力不足，將對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重?fù)p害。加強(qiáng)社會(huì)保障力度，保障民生，提高民眾購(gòu)買力，同時(shí)實(shí)施限購(gòu)，打擊投機(jī)炒作行為，確保人人有房住，對(duì)我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

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