吳宏慶委員：
您提出的《關(guān)于推進清遠物業(yè)管理發(fā)展的提案》（第20230211號）收悉，經(jīng)研究，我局現(xiàn)答復(fù)如下：
一、加強對物業(yè)管理的立法工作
《清遠市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已于2023年2月1日頒發(fā)實施。我局在起草《條例》時，以問題作為導(dǎo)向，用“對癥下藥”的方式針對物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的問題進行立法；通過調(diào)研收集物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會、相關(guān)職能部門的意見，收集目前我市物業(yè)管理方面存在的、上位法無法解決的主要問題，希望通過我市的立法把上位法遺漏的管理制度盡量補齊。因此，《條例》在明確重要職能部門在物業(yè)管理區(qū)域的工作職責、劃分物業(yè)管理區(qū)域范圍、組建物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會職責、規(guī)范公共收益收支管理、防止亂分攤公共水電費、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主落實安全管理責任、在出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)真空時采取應(yīng)急物業(yè)服務(wù)等方面都制定了有突破性的制度，能夠真正解決目前我市物業(yè)管理群眾反映強烈、亟需解決的問題。《條例》的頒發(fā)實施，將進一步規(guī)范物業(yè)管理活動中業(yè)主、業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各職能部門及相關(guān)單位的行為，促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
二、明確各職能部門在物業(yè)管理中的工作職責，防止相關(guān)職能部門推諉管理責任
目前我市部分職能部門把物業(yè)管理區(qū)域視為“法外之地”，認為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)問題應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)去管理，甚至希望由物業(yè)服務(wù)代替政府部門的監(jiān)管，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)問題查處不力甚至是推卸責任，導(dǎo)致住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主違法違規(guī)的行為沒有得到及時查處。因此，要進一步壓實政府相關(guān)職能部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督職責，有效解決管理中缺位、越位、不到位等問題?！稐l例》第四條規(guī)定了市、縣級人民政府在物業(yè)管理中的工作職責，第五條、第六條規(guī)定了市、縣（市、區(qū)）住建部門在物業(yè)管理中的工作職責，第八條規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理中的工作職責，第九條規(guī)定了社區(qū)居民委員會或村民委員會在物業(yè)管理中的工作職責，第七條規(guī)定了市場監(jiān)督管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、公安、消防救援部門、發(fā)展和改革、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、民政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、水利、應(yīng)急管理等其他行政管理部門在物業(yè)管理中的工作職責。明確、壓實各職能部門在物業(yè)管理中的工作職責，目的就是防止各職能部門和相關(guān)單位推諉責任，讓投訴的企業(yè)和業(yè)主“投訴有門”，方便人大和紀檢監(jiān)察部門對失職、不作為的職能部門和相關(guān)單位進行監(jiān)督和問責。
三、加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管
（一）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理。
1.通過貫徹實施《條例》加強對物業(yè)管理行業(yè)管理。我局于1月9日發(fā)出了《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于宣傳貫徹<清遠市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例>的通知》，要求縣（市、區(qū)）住建局通過貫徹實施《條例》完善管理制度：規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域劃分、指導(dǎo)鎮(zhèn)街在業(yè)主委員會備案時對備案材料的真實性和合法性進行核實、指導(dǎo)鎮(zhèn)街組織成立物業(yè)管理委員會臨時代行業(yè)主委員會、規(guī)范分期開發(fā)小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)招投標、規(guī)范建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間選聘為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、推動物業(yè)承接查驗工作、組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)對向業(yè)主分攤的費用進行自查自糾、建立物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫給鎮(zhèn)街從中選出物業(yè)服務(wù)企業(yè)為無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)提供應(yīng)急服務(wù)、對不主動建立信用檔案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行建立臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案將其納入企業(yè)信用管理等。
2.加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理。國務(wù)院于2018年3月取消了物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理的情況下，為了加強對物業(yè)服務(wù)行為的事中事后監(jiān)管，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》（建辦房〔2019〕75號）要求各級住建部門加快推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立信用信息共享平臺，定期向社會公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況，建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管體制。我局于2019年印發(fā)了《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)誠信信息管理辦法》《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)誠信行為記分辦法》，制定了包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在內(nèi)的住建行業(yè)企業(yè)誠信信息管理和誠信行為記分的制度，建設(shè)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理系統(tǒng)并于2019年8月開始運行，對有不良行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行誠信扣分，對有良好行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行誠信加分，落實守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。特別是對被政府相關(guān)部門進行了行政處罰、在安全檢查中被發(fā)現(xiàn)存在嚴重安全隱患、創(chuàng)文測評中被扣分、被責令整改后拒不整改或整改不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當對其進行誠信扣分處理。《條例》第四十五條第一款規(guī)定了在本市從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交相關(guān)資料建立信用檔案。為防止部分企業(yè)通過不建立信用檔案逃避信用管理，《條例》第四十五條第二款還規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)未向縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提交相關(guān)資料建立信用檔案的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當為其建立臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用管理。各縣（市、區(qū)）住建部門要通過貫徹實施《條例》加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理，獎優(yōu)罰劣，維護物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
3.加強對違法違規(guī)的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的查處。《條例》第六十條、第六十條規(guī)定了對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行物業(yè)承接查驗義務(wù)行為進行行政處罰。第六十四條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例應(yīng)當承擔的法律責任（處罰條款）。第六十六條規(guī)定了對擅自挪用、侵占公共收益的行為進行行政處罰。這些法律責任（處罰條款）是在《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的法律責任（處罰條款）以外新增的，能更全面地約束、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，保護業(yè)主的合法權(quán)益，有利于督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地服務(wù)于業(yè)主與社會。各縣（市、區(qū)）住建部門、各鎮(zhèn)街要根據(jù)上位法和《條例》的規(guī)定，加強對違法違規(guī)的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的查處，保護物業(yè)管理各方主體的合法權(quán)益。
（二）大力整治物業(yè)管理領(lǐng)域涉黑涉惡涉亂突出問題。
鑒于目前我市部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修管理服務(wù)中出現(xiàn)未履行告知義務(wù)和巡查、監(jiān)督、管理職責，或強買強賣、欺行霸市的行為，我局于5月18日發(fā)出《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修管理服務(wù)行為的通知》（清建〔2023〕49號），要求各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修管理服務(wù)行為，保障裝飾裝修質(zhì)量安全和居住安全，打擊強買強賣、欺行霸市的行為：對于已辦理裝修登記手續(xù)、簽訂了《裝修協(xié)議》、運送合法合規(guī)裝修材料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員不得以任何借口刁難、阻擾，不得索要、收受裝修人或裝飾裝修企業(yè)的財物；物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員不得在監(jiān)督檢查中向裝修人或裝飾裝修企業(yè)索要、收受財物等；不得自立名目收取電梯使用費、電梯運行費等費用，不得強行提供清運服務(wù)和收取清運費；未簽訂《裝修協(xié)議》的，不得收取保證金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員在住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域開展裝飾裝修活動中不得有指派裝飾裝修企業(yè)，強行推銷裝飾裝修材料，索取不正當利益，無正當理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工，無正當理由阻止裝飾裝修企業(yè)人員和材料進出物業(yè)管理區(qū)域，強行提供搬運或者清運服務(wù)等行為。要求各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修管理服務(wù)行為的監(jiān)管，開展裝飾裝修管理服務(wù)中的違法違規(guī)行為的整治工作，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或從業(yè)人員存在強買強賣、欺行霸市等行為的，應(yīng)根據(jù)情節(jié)嚴重程度，通過發(fā)整改通知書、重點約談、通報批評、誠信扣分、媒體曝光等措施督促其進行整改，拒不整改的，應(yīng)及時移交公安部門處理。
四、充分發(fā)揮業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督作用
業(yè)主是房屋所有權(quán)人，是物業(yè)管理的權(quán)利和責任主體，業(yè)主大會是業(yè)主的決策機制，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度，要加強對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要按照《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，進入小區(qū)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會。二是要強化業(yè)主的權(quán)利意識和自治意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權(quán)益?！稐l例》第十八條規(guī)定了業(yè)主委員會十二方面的職責，只要業(yè)主委員會委員們盡職盡責，就能充分發(fā)揮業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督作用。
針對業(yè)主委員會難以組建的問題，《條例》第三章第三節(jié)規(guī)定了“物業(yè)管理委員會”制度，規(guī)定對無法成立業(yè)主大會和選出業(yè)主委員會的小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭組織成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責。物業(yè)管理委員會成員人數(shù)一般為五至十五人的單數(shù)，由居民委員會代表或者村民委員會代表、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，辦理由業(yè)主共同決定的相關(guān)事務(wù)等職責。成立物業(yè)管理委員會，是對業(yè)主委員會難以成立、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督缺失問題的有效解決措施。各縣（市、區(qū)）住建部門要指導(dǎo)鎮(zhèn)街盡快組織未能產(chǎn)生業(yè)主委員會的小區(qū)成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會職責。
五、加強各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會監(jiān)督指導(dǎo)工作
《條例》第八條規(guī)定街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入本市“網(wǎng)格化+信息化”“網(wǎng)格員+信息員”基層社會治理體系，為業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和協(xié)助，依法依規(guī)監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人履行職責，組織未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未能按時完成換屆的住宅小區(qū)設(shè)立物業(yè)管理委員會，監(jiān)督公共收益收支公開情況，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)招標投標活動，協(xié)助市、縣級人民政府相關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作，根據(jù)需要設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛，協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)消防安全管理問題等職責。另外，根據(jù)《清遠市人民政府關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道實行綜合行政執(zhí)法的公告》（清府函〔2020〕247號）和《清遠市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<清遠市縣級政務(wù)服務(wù)事項調(diào)整由鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道實施指導(dǎo)目錄（第一批）>的通知》（清府辦函〔2021〕158號）的要求，我市已經(jīng)把物業(yè)管理的行政備案和行政處罰權(quán)下放到了鎮(zhèn)街一級，履行物業(yè)管理的行政備案和行政處罰工作職責的責任已落到鎮(zhèn)街一級。因此，應(yīng)壓實各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督管理職責，確保鎮(zhèn)街相關(guān)工作人員能按照上位法和《條例》規(guī)定做好物業(yè)管理的行政備案和行政處罰工作，履行好監(jiān)督管理責任。我局在今年上半年到市、各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局舉辦了宣傳貫徹《條例》培訓(xùn)班，各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、各鎮(zhèn)街、社區(qū)居委會、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的相關(guān)人員進行培訓(xùn)，特別是詳細指導(dǎo)鎮(zhèn)街人員開展物業(yè)管理的行政備案和行政處罰工作?！稐l例》第四十四條還規(guī)定縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫，提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)；出現(xiàn)無法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況時，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)人提供應(yīng)急服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同。實行應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，可以有效防止住宅小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)真空，防止因沒有物業(yè)服務(wù)引發(fā)社會維穩(wěn)問題。目前我局和市委組織部正在探索對無物業(yè)服務(wù)的零星、脫管、遺漏的住宅，無法單獨選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街鎮(zhèn)、社區(qū)（村）指導(dǎo)采取以大帶小、以強帶弱、輻射帶動的方式，積極協(xié)調(diào)、引導(dǎo)將其納入臨近物業(yè)管理區(qū)域，由臨近物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；對無法納入臨近物業(yè)管理區(qū)域的，由街鎮(zhèn)兜底，社區(qū)（村）“兩委”組織居民自我管理等方式，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)兜底管理。
六、加強各社區(qū)居委會、村民委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)工作
《條例》第九條規(guī)定居民委員會或者村民委員會應(yīng)當加強本社區(qū)或者行政村內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，履行指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會換屆選舉和屆中補選工作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)助、配合街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及市、縣級人民政府有關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)工作等職責。居民委員會或者村民委員會更多履行的是指導(dǎo)、協(xié)助管理的職責。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府才是履行監(jiān)督管理職責的主要主體。目前我市各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府大都委托居民委員會或者村民委員會協(xié)助監(jiān)督管理轄區(qū)的業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人，協(xié)助組織召開業(yè)主大會會議、選舉業(yè)主委員會、選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)、處理小區(qū)的矛盾糾紛。
七、建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度協(xié)調(diào)處理住宅小區(qū)復(fù)雜問題
由于住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾錯綜復(fù)雜，住宅小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)問題涉及多個職能部門和相關(guān)單位。因此，《條例》第十一條規(guī)定縣級人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法召集，成員由房地產(chǎn)行政、城市管理行政執(zhí)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、公安、司法、應(yīng)急管理、消防救援、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等行政管理部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會等相關(guān)單位組成。物業(yè)服務(wù)人代表、建設(shè)單位代表、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會負責人根據(jù)工作需要出席物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議制度能夠集中多方力量，較好地解決住宅小區(qū)中問題嚴重、情況復(fù)雜、容易引起社會穩(wěn)定的糾紛。
八、制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的約定條款
物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)的根本，物業(yè)服務(wù)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定而成立，沒有物業(yè)服務(wù)合同就沒有物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定提供服務(wù)，業(yè)主根據(jù)合同約定支付物業(yè)服務(wù)費。規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同充分能夠發(fā)揮契約作用，推動物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展，很好地保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，防止合同簽訂的一方利用合同約定“不平等條約”損害另一方的合法權(quán)益。我局根據(jù)《條例》第五條第四項規(guī)定要履行“提供管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同等示范文本”職責的要求，正在委托市物業(yè)管理協(xié)會起草《清遠市前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》和《清遠市物業(yè)服務(wù)合同示范文本》，預(yù)計下半年可以出臺。我市的物業(yè)服務(wù)合同示范文本是參考廣州市制定的，約定內(nèi)容非常詳細，把很多可能引起爭議、上位法未明確、保護物業(yè)管理各方主體合法權(quán)益的問題都提前進行約定，有按照法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的強制性條款，有指引性的條款，也有很多開放性的、讓雙方自由選擇約定的條款，能更好地保護物業(yè)管理各方主體合法權(quán)益。由于我國實行的前期物業(yè)管理制度是要求由建設(shè)單位在商品房預(yù)售前必須為未來的業(yè)主選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建設(shè)單位選聘自己信賴的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（包括與建設(shè)單位有特殊關(guān)系的企業(yè)）為小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)的行為難以避免。按照目前我國的相關(guān)制度，只能等業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會產(chǎn)生后才可以由業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
九、充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用
根據(jù)我國目前的管理制度，政府部門無法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核評級，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的自律管理可以補充對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行評價?！稐l例》第十條規(guī)定了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會履行“加強行業(yè)自律管理、保障物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)業(yè)、維護行業(yè)合法權(quán)益”“對物業(yè)服務(wù)人違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予行業(yè)處分”“組織物業(yè)服務(wù)項目的評優(yōu)工作”的職責。清遠市物業(yè)管理協(xié)會在2019年2月制定了《清遠市物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律評價辦法評分標準（試行）》、《清遠市物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律評價等級劃分標準（試行）》，成立了清遠市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會自律管理專門委員會，負責從企業(yè)的配備服務(wù)人員的素質(zhì)、執(zhí)行法律法規(guī)和規(guī)章制度、履行合同、業(yè)主滿意率測評、被業(yè)主投訴等等方面評定企業(yè)的自律評價等級。自律評價等級分為五個等級，滿分是800分。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局的物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案管理系統(tǒng)根據(jù)協(xié)會對企業(yè)的自律評價等級，對自律評價等級高的3個等級的企業(yè)給予不同等次的加分。清遠市物業(yè)管理協(xié)會每年都開展市級物業(yè)服務(wù)示范項目考評工作，評出清遠市物業(yè)服務(wù)示范小區(qū)、大廈等，為企業(yè)樹立標桿和榜樣，對提高全市整體的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作用極大。我局將加強對清遠市物業(yè)管理協(xié)會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，規(guī)范協(xié)會的各項工作，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自律管理、行業(yè)引導(dǎo)的作用。
清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2023年6月30日
（聯(lián)系人：莫開勇，聯(lián)系電話：3376689）
